Kenmerken en eigenaardigheden van het hebben van vastgoed in Duitsland

Vastgoed in Duitsland; fiscaal, investering, wetgeving, financiering en markt. Trefwoorden die elk vragen om zeer gerichte kennis en kundigheid om succesvol te kunnen handelen.

1. Algemeen

2. Investeren in Duitsland

3. Specifieke kenmerken

4. Financiering

5. Fiscale aspecten in relatie tot vastgoed

———————————————————————————————–

1. Algemeen.

Duits vastgoed is momenteel erg aantrekkelijk. Steeds meer beleggers hebben de weg naar Duitsland al gevonden en profiteren van de lage aankoopprijzen en hoge directe rendementen voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Daarnaast is de verwachting gerechtvaardigd dat het vastgoed in waarde gaat stijgen. Duitsland is een goedkoop – eiland in Europa.

Onze dienstverlening is gebaseerd op ervaring, kwaliteit, betrouwbaarheid en discretie, de sleutelwoorden voor een succesvolle samenwerking en investeringen met een hoog en zeker rendement. De jarenlange ervaring betekent dat veel en diepgaande kennis aanwezig is, waar de belegger zijn voordeel mee kan doen! We beschikken over een omvangrijk partnernetwerk waarmee

intensief wordt samengewerkt. Hierdoor is er een complete en kwalitatief hoogwaardige dienstverlening gegarandeerd. Partners zijn o.a. technische specialisten en architecten, taxateurs, notarissen, juristen, banken, makelaars, vermogensadviseurs etc.

2. Investeren in Duitsland.

Vastgoed in Duitsland is aanmerkelijk goedkoper (zo’n 30 – 50 %) als in Nederland. Enerzijds is het prijspeil in Duitsland in de afgelopen twee decennia stabiel gebleven (terwijl in Nederland de huizenprijzen een ongekende vlucht hebben genomen) anderzijds kent de Duitse fiscus geen systeem van hypotheekrenteaftrek en financieren Duitse banken geen 100 % van de koopsom en kosten, hetgeen een dempend effect heeft op prijsontwikkelingen. Overigens beginnen de prijzen van vastgoed nu ook in Duitsland aan een opmars, hetgeen voor zowel het rendement als de beleggingen zelf op lange termijn uiteraard zeer gunstig is !!

Bovenstaande betekent tevens dat er veel vraag is naar huurobjecten in Duitsland omdat het voor Duitsers moeilijk is om vastgoed bezit te verkrijgen. (De bruto-hypotheeklasten worden niet zoals in Nederland middels hypotheekrenteaftrek gekort en er is aanzienlijk veel eigen geld nodig bij het kopen van vastgoed).

Het huurrecht en de Duitse betalingsmoraliteit zijn ten aanzien van een belegger/verhuurder aanzienlijk gunstiger dan in Nederland. In geval u verhuurt aan iemand met een uitkering betaalt de betreffende gemeente per de eerste van de maand de verschuldigde huursom!

3. Specifieke kenmerken

Verschillen Nederland met vastgoedmarkt Duitsland. Al lijken Nederland en Duitsland veel op elkaar, toch zijn er wel degelijk verschillen. Niet alleen in cultuur, maar ook als het gaat om de omstandigheden op de vastgoedmarkt. Hier vindt u wetenswaardigheden waar u rekening mee dient te houden als u zich begeeft in de wereld van het Duits Vastgoed, van Duitse beleggingspanden. De onderstaande lijst is slechts een snapshot maar is vooral bedoeld om u als belegger inzicht te geven in waar u onder andere mee te maken krijgt, als u de beslissing te gaan investeren, eenmaal heeft genomen.

In een notendop:

De afwikkeling van een transactie vergt relatief veel geduld en tijd.
Het makelaarssysteem is totaal niet te vergelijken met het Nederlandse system.
De koper betaalt de makelaar een courtage die, afhankelijk van de regio, 3,5% totwel 7 % van de koopprijs bedraagt, inclusief de Duitse MehrwertSteuer (BTW).
De werkwijze van notarissen verschilt. We kennen geen voorlopig koopcontract.
Koop en levering zijn twee afzonderlijke, maar opeenvolgende stappen.
Het huurrecht is wezenlijk anders ingericht.
Het kadaster (Grundbuchamt) bekleedt een andere rol en voert andere taken uit.
De rechtbank voert werkzaamheden uit voor het Grundbuchamt.

Kosten koper

De kosten koper (k.k.) in Duitsland bestaan uit:
Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting): meestal 6,5% (in bijv. NordRhein-Westfalen). Verschilt per Bundesland. Wilt u het object snel doorverkopen dan betaalt u opnieuw Grunderwerbsteuer.
Makelaarscourtage: variërend van 3,5-5,5%
Taxatiekosten (Gutachten) zijn aanzienlijk hoger dan in Nederland
Afsluitprovisie voor een hypothecaire lening
Overige kleine kosten
De totale kosten bedragen zo’n 10-12% van de koopprijs.

4. Financieringsmogelijkheden

Een ondernemer investeert kapitaal met de bedoeling daar geld aan te verdienen. Geld investeren kost geld, namelijk de rente. Of u nu andermans geld gebruikt (rentekosten) of uw eigen geld (rentederving). Het is dan ook niet zo gek te bedenken dat de ondernemer ernaar streeft om het rendement op het geïnvesteerde vermogen boven de marktrente te laten zijn “anders kun je je geld beter naar de bank brengen”. De marktrente als rendementspercentage is dan ook het omslagpunt voor het verantwoord gebruiken van vreemd kapitaal (= geld van de bank of een financier). Als het rendement over het totale vermogen (=vreemd plus eigen vermogen) hoger ligt dan de marktrente, stijgt het rendement over het eigen vermogen uit boven het rendement over het totale vermogen. Met andere woorden: in dat geval kunt u meer verdienen als u vreemd vermogen heeft aangetrokken, dan wanneer u uitsluitend eigen vermogen heeft gebruikt (= hefboom-effect). Het hefboomeffect kunt u gebruiken indien u een investering vindt die meer opbrengt dan de rentelast van de lening. We kunnen u hier met raad en daad in bijstaan.

De uitdaging bestaat er in een veilige belegging te vinden. We kunnen u hierbij van dienst zijn bij het zoeken naar geschikt vastgoed en u verder hierin adviseren en begeleiden. Meer weten, neem vrijblijvend contact met ons op. Graag maken wij nader kennis met u.
Welk risico bent u bereid te nemen? De laatste maar tevens belangrijke vraag, die we moeten beantwoorden, is de vraag omtrent het RISICO. Hoewel de Duitse vastgoedmarkt bekend staat als een stabiele markt is er ook bij het beleggen in Duits vastgoed sprake van risico. En die risico’s proberen we zoveel mogelijk in kaart te brengen. Onder andere de ontwikkeling van de huurdersmarkt en de bijbehorende kansen in de exploitatie zijn hierbij van belang. Kennis van de markt is onontbeerlijk zo ook de wet- en regelgeving. We kunnen u hier in bijstaan. Een ondernemer investeert kapitaal met de bedoeling daar geld aan te verdienen. Geld investeren kost geld, namelijk de rente. Of u nu andermans geld gebruikt (rentekosten) of uw eigen geld (rentederving). Het is dan ook niet zo gek te bedenken dat onze “ondernemer” ernaar streeft om het rendement op het geïnvesteerde vermogen boven de marktrente te laten zijn “anders kun je je geld beter naar de bank brengen”. De marktrente als rendementspercentage is dan ook het omslagpunt voor het verantwoord gebruiken van vreemd kapitaal (= geld van de bank of een financier). Als het rendement over het totale vermogen (=vreemd plus eigen vermogen) hoger ligt dan de marktrente, stijgt het rendement over het eigen vermogen uit boven het rendement over het totale vermogen. Met andere woorden: in dat geval kunt u meer verdienen als u vreemd vermogen heeft aangetrokken, dan wanneer u uitsluitend eigen vermogen heeft gebruikt (= hefboom-effect). De uitdaging bestaat er in een veilige belegging te vinden.
We kunnen u hierbij van dienst zijn bij het zoeken naar geschikt vastgoed en u verder hierin adviseren en begeleiden. Meer weten, neem vrijblijvend contact met ons op. Graag maken wij nader kennis met u.

Fiscale aspecten in relatie tot vastgoed

1. overzicht diverse belastingen in Duitsland mbt vastgoed

2. belastingverdrag Nederland-Duitsland 3 juni 2016

1. Overzicht diverse belastingen in Duitsland

_________________________________________________________________________________________________

Verschuldigde belastingen bij aankoop

De overdracht van een onroerend goed is in Duitsland onderworpen aan registratierechten of aan btw. (Lees: Grunderbwerbsteuer). Het maakt niet uit of je dit onroerend goed als natuurlijk persoon verwerft of via een vennootschap (Nederlandse, Duitse of andere). Dit heeft geen enkele impact op de verschuldigde registratierechten of btw in Duitsland.

Het tarief van de registratierechten in Duitsland varieert tussen 3,5% en 6,5%, afhankelijk van de regio waar het onroerend goed gelegen is. Duitse registratierechten worden in principe berekend op de verkoopprijs van het onroerend goed. Overdrachten van vastgoed die onderworpen zijn aan registratierechten, zijn meestal vrijgesteld van btw.

Btw-tarief Duitsland

Het btw-tarief bedraagt 19%.

Hypotheekrechten in Duitsland

De financiering van Duits onroerend goed via een hypotheek brengt geen extra belastingen met zich mee. Met andere woorden, in Duitsland bestaan er geen hypotheekrechten.

Overdracht van aandelen

Onder bepaalde voorwaarden zijn er ook Duitse registratierechten verschuldigd indien minstens 95 procent van de aandelen van een vennootschap met Duits onroerend goed overgedragen worden.

Kosten notaris

Bij de aankoop van Duits onroerend goed moet je een beroep doen op een notaris. Afhankelijk van de complexiteit van de overdracht kan een advocaat of een notaris de verkoopovereenkomst opstellen. Nadien moet de verkoop door de notaris verleden worden. De kosten van de notaris worden berekend op de verkoopprijs.

Personenbelasting op huurinkomsten – Investeren in Duits vastgoed. Duitsland is heffingsbevoegd

Stel je belegt in Duits vastgoed door de volle eigendom te verwerven en het vastgoed vervolgens continu te verhuren. Als rijksinwoner en belastingplichtige van Nederland word je door Duitsland dan beschouwd als niet-inwoner. Duitsland zal je niet belasten op je wereldwijd inkomen maar zal je wel belasten op de inkomsten die voortspruiten uit het beleggingsvastgoed op Duits grondgebied. Duitsland heeft de heffingsbevoegdheid over de huurinkomsten van je beleggingsvastgoed. Deze huurinkomsten zijn dus in Duitsland belastbaar. Investeren in Duits vastgoed biedt dus opportuniteiten aangezien je lokaal belast wordt in Duitsland (interessante tarieven). Huurinkomsten worden in Duitsland behandeld zoals normaal inkomen en worden belast volgens de normale Duitse progressieve belastingschijven! Zie verder paragraaf 2.

Aanvullende bijdrage Duitse personenbelasting

Duitsland heft bovenop de progressieve belastingschijven ook nog een aanvullende bijdrage van 5,5 procent op het totaal verschuldigde bedrag van Duitse personenbelasting. Stel dat de jaarlijks verschuldigde personenbelasting in Duitsland 5000,- euro bedraagt. Dan zal de uiteindelijke factuur 5,5 procent hoger uitvallen. In dit geval zal het totaal te betalen bedrag dus 5275,- euro bedragen.

Belastbare inkomsten volgens Duitse wetgeving

In Duitsland wordt de belastbare grondslag voor huurinkomsten berekend als volgt:

Bruto huurinkomsten
Verminderd met aantoonbare onderhoudskosten
Verminderd met administratieve kosten (boekhouder)
Verminderd met verplaatsingskosten
Verminderd met intresten van hypothecaire lening
Verminderd met afschrijvingen (jaarlijks 2% van de waarde van de eigendom gedurende 50 jaar indien deze eigendom gebouwd werd na 1925 – de grond is niet afschrijfbaar)

Opmerking: Deze kosten kunnen alleen worden afgetrokken voor de periodes dat het onroerend goed wordt verhuurd. Voor de periodes dat het onroerend goed niet wordt verhuurd, niet. Duitsland heft geen vermogensbelasting.

Gemeentelijke belastingen.

Elke gemeente heeft haar eigen tarieven waarmee het vastgoed jaarlijks wordt aangeslagen.

2. Belastingverdrag Nederland-Duitsland: onroerend goed en vastgoed per 3 juni 2016

______________________________________________________________________________________________________________________

Heeft u ook onroerend goed en vastgoed (Immobilien) in Duitsland? Het komt regelmatig voor dat Nederlandse beleggers investeren in beleggingspanden in Duitsland. Onroerend goed kan op twee manieren inkomsten genereren, namelijk inkomsten uit exploitatie (bijvoorbeeld verhuur) en vermogenswinst bij verkoop. Het Belastingverdrag Nederland-Duitsland bepaalt waar deze inkomsten mogen worden belast in situaties waar beide landen bij betrokken zijn.

Wat is volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland onroerend goed?

Een onroerende zaak is hetgeen volgens de nationale wetgeving van het land waarin het betreffende vastgoed is gelegen, als onroerende zaak wordt aangemerkt. Denk hierbij aan grond en alles wat duurzaam met de grond is verbonden, zoals een woning of een bedrijfspand. Schepen en vliegtuigen worden uitgesloten van het begrip onroerende zaak volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland.

Wat zijn inkomsten uit onroerend goed en waar mogen deze worden belast volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland?

Alle inkomsten uit de exploitatie van onroerend goed en vastgoed worden als inkomsten uit een onroerende zaak gezien. Bekende voorbeelden zijn het verhuren van een gebouw of het verpachten van een perceel. De inkomsten uit de exploitatie van een onroerende zaak mogen worden belast in het land waarin de onroerende zaak is gelegen. Dit wordt ook wel het situsbeginsel genoemd. Indien bijvoorbeeld een inwoner van Nederland een pand in Duitsland verhuurt, mogen deze inkomsten dus in Duitsland worden belast.

Wat zijn vermogenswinsten uit onroerend goed en hoe worden deze belast volgens het Belastingverdrag Nederland-Duitsland?

Vermogenswinsten uit een onroerende zaak zijn de inkomsten die worden verkregen bij de verkoop van het vastgoed. Stel, een Duitse GmbH verkoopt een Nederlands bedrijfsgebouw. De behaalde vermogenswinst wordt vervolgens in Nederland belast. Ook een eventueel verlies kan in beginsel alleen in Nederland worden afgetrokken.

Het is denkbaar dat niet het onroerende goed in Duitsland of Nederland wordt verkocht, maar de aandelen in een vennootschap die het vastgoed in eigendom heeft. Een aandelenvervreemding is in principe belast in het woonland van de aandeelhouder, tenzij sprake is van een ‘onroerend goed lichaam’, doorgaans een onroerend goed vennootschap. Een onroerend goed vennootschap is een niet-beursgenoteerde vennootschap, zoals bijvoorbeeld een Duitse Immobilien GmbH, waarvan meer dan 75% van de waarde van de aandelen wordt ontleend aan onroerend goed in het andere land en welk onroerend goed niet wordt gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening.

Stel, een Nederlandse B.V. houdt 100% van de aandelen in een Duitse Immobilien GmbH. Het vermogen van de Duitse GmbH bestaat uitsluitend uit Duits onroerend goed. Wanneer de B.V. de aandelen in de Immobilien GmbH verkoopt, dan is de vermogenswinst die wordt behaald met deze aandelenverkoop belastbaar in Duitsland. In plaats van de Nederlandse deelnemingsvrijstelling (100%-vrijstelling) geldt het Duitse Schachtelprivileg (95%-vrijstelling). De Nederlandse B.V. moet een aangifte vennootschapsbelasting (Körperschaftsteuer) in Duitsland doen in tegenstelling tot het voormalige Belastingverdrag. Per saldo zal dus een ‘klein deel’ van de behaalde vermogenswinst in Duitsland worden belast.

Diverse aspecten ten aanzien van deze onroerend goed vennootschappen / Immobilien GmbH’s zijn steeds individueel te beoordelen. Denk aan de waardevaststelling om te bepalen of sprake is van een onroerend goed vennootschap, maar ook de omvang van het aandelenpakket in de betreffende vennootschap.

Welke fiscale aspecten zijn verder relevant bij de vervreemding van onroerend goed in Duitsland of Nederland?

Het Belastingverdrag Nederland-Duitsland is niet van toepassing op de overdrachtsbelasting. Let daarom goed op bij mogelijke verplichtingen voor de Nederlandse overdrachtsbelasting of de Duitse Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting in Duitsland) bij de verkoop van een onroerende zaak of de aandelen in een onroerend goed vennootschap. Verder kan in Duitsland onder omstandigheden tevens Gewerbesteuer verschuldigd zijn over exploitatie-inkomsten of vermogenswinsten met betrekking tot Duits vastgoed. De verkoop van aandelen in een onroerend goed vennootschap kan er toe leiden dat de compensabele verliezen niet meer verrekenbaar zijn.

De specifieke gevolgen zijn afhankelijk van het individuele geval. Derhalve zal elke situatie zelfstandig moeten worden beoordeeld op haar fiscale gevolgen. Wilt u meer informatie hierover? We kunnen hierbij verder helpen. Neem vrijblijvend met ons contact op.